De woningmarkt van Zwolle is veranderd. En met de veranderende woningmarkt is het lastig inschatten met welke onderhandelingsstrategie jouw makelaar gaat werken. Ook wij zien het verschil per woning. Voor het ene huis komen er maar weinig kijkers en heb je misschien niet eens gelijk in de eerste week een bod, terwijl voor het andere huis de kijkers in de rij staan en er veel geïnteresseerden zijn. Door de wisselende hypotheekrentes, de huidige economie en de vele berichtgevingen over de inflatie weet eigenlijk niemand waar ze aan toe zijn.
Maatwerk & persoonlijke aanpak bij verkoop woning belangrijk
Aan de ene kant is er nog steeds een woningtekort, veel banen en weinig werkloosheid. Aan de andere kant zorgt onzekerheid en hogere inflaties voor behoudenheid ook bij woningaankopen in Zwolle. Ook voor makelaars is het daardoor lastig om op voorhand in te schatten hoeveel kijkers er zullen reageren op de woning. Maatwerk en persoonlijke aanpak per woning is dus noodzakelijk en bij Voorst Makelaardij krijg jij gegarandeerd deze persoonlijke ondersteuning en maatwerk.
Reken je niet rijk, maar bepaal met de makelaar een strategie
Misschien heb jij je stiekem al rijk gerekend… want jouw huis is mooier dan dat van de buren en die hebben de woning een half jaar geleden ver boven de vraagprijs verkocht. Maar in september 2022 is de woningmarkt veranderd. Ook de onderhandelingsstrategie is anders dan een half jaar geleden. Toen was er bij zo’n beetje iedere woning die te koop stond wel een inschrijfprocedure waarbij kijkers blind een bod bij de makelaar kon neerleggen. Als makelaars met persoonlijke aanpak kijken we goed hoeveel aanmeldingen er zijn en hoe de bezichtigingen verlopen. Aan de hand daarvan bepalen we een onderhandelingsstrategie… Maar wat zijn eigenlijk de regels in een onderhandeling? En waar moet je rekening mee houden? Daarover informeren wij je graag in dit artikel.
Onderhandelingsprotocol
Op het moment dat een kijker geïnteresseerd is en een bod op jouw woning uitbrengt, start het onderhandelingsproces. Ondanks het ontbreken van een vast ‘onderhandelingsprotocol’ zijn er wel degelijk regels waar wij ons aan houden. Regels die het verkoopproces van jouw huis zo eerlijk mogelijk houden en waardoor tegelijkertijd alle partijen weten waar ze aan toe zijn.
Hoe gaat een bieding op een huis in het werk?
Laten we starten bij de onderhandeling. Zodra je als verkoper een bod van een potentiële koper ontvangt, vragen we jou zo spoedig mogelijk hierop te reageren. Dat kan door:
- het bod te accepteren,
- een tegenbod neer te leggen
- door het bod af te wijzen
In de tussentijd mogen wij, totdat je het uiteindelijke bod hebt geaccepteerd, doorgaan met de bezichtigingen. Wanneer de onderhandeling tijdens een bezichtiging plaatsvindt, geven wij de geïnteresseerde al wel aan dat jij in onderhandeling bent met een potentiële koper. Mocht de onderhandeling al in een dusdanig vergevorderd stadium zijn, dan overleggen we van te voren met jou of je de nieuwe bezichtiging door wilt laten gaan.
Huis verkoop bij inschrijving
Bij veel interesse in de woning wordt er een datum geprikt waarop alle geïnteresseerden per e-mail hun bod en eventuele ontbindende voorwaarden aan kunnen geven. De hoogte van het bod hoeft daarbij niet altijd doorslaggevend te zijn, ook de eventuele ontbindende voorwaarden of overdrachtsdatum hebben hier invloed op. Deze manier van bieden voelt misschien wat gek, maar wettelijk gezien mag een verkoopmakelaar met meerdere potentiële kopers tegelijkertijd onderhandelen. Om deze onderhandeling zo eerlijk mogelijk te laten verlopen melden wij potentiële kopers het altijd wanneer er meer geïnteresseerden zijn.
Ontbindende voorwaarden
Naast de prijs die een potentiële koper voor jouw woning wil betalen, wordt in een bod ook aangegeven hoelang het bod geldig is en op welke datum de koper jouw woning wil overnemen. Ook heeft de koper het recht om eventuele ontbindende voorwaarden bij zijn of haar bod te benoemen. Je kunt hierbij denken aan een bouwkundige keuring of het verkrijgen van financiering en tegenwoordig komen we de ontbindende voorwaarde van verkoop van eigen woning ook weer tegen.
Natuurlijk helpen wij jou als makelaar om de beste keuze te maken. Soms lijkt een hoger bod erg mooi, maar daar zitten soms ook enorm veel haken en ogen aan. Riët en Monja helpen je om alles zo goed mogelijk op een rijtje te zetten. Het inwinnen van informatie en het overzichtelijk maken hiervan zorgt dat jij kunt kiezen voor het beste bod met de beste voorwaarden voor jouw situatie.
Let op: Wettelijke bedenktijd
Ben je het met elkaar eens geworden en is de deal rond? Gefeliciteerd! Zodra verkoper én koper het voorlopige koopcontract hebben getekend, heeft de koper een wettelijke bedenktijd van drie dagen. In deze bedenktijd horen minimaal twee werkdagen te zitten en mag niet eindigen in een weekend of nationale feestdag. Binnen de 3 dagen wettelijke bedenktijd kan de koper van de woning de koop zonder verdere kosten, zonder opgaaf van reden en vormvrij ontbinden.
Beroep doen op ontbindende voorwaarden
Doet de koper binnen de afgesproken termijn een beroep op de afgesproken ontbindende voorwaarden dan moet dit goed onderbouwd zijn en met de nodige documenten worden voorzien. Je / je kopers kunnen dus niet zonder opgaaf van reden de koop annuleren.
Na afloop van de bedenktijd en ontbindende voorwaarden moet de koper bij annulering van de verkoop een (vooraf bepaald) percentage van de koopsom betalen. Als verkoper heb je geen wettelijke bedenktijd en bevestig je de verkoop met het tekenen van het voorlopige koopcontract. Het is wel mogelijk om ook als verkoper ontbindende voorwaarden op te nemen in de koopovereenkomst.
Definitief verkocht!
De verkoop van de woning is pas écht definitief als de koopovereenkomst door beide partijen is getekend, de bedenktijd en de ontbindende voorwaarden zijn verstreken. (Let op: de koper heeft nog één dag de tijd na het verstrijken van de ontbindende voorwaarden om de koop te annuleren, juich dus nog niet te vroeg. Is de tijd écht verstreken en is de verkoop definitief? Dan nemen wij uiteraard contact met je op en is het tijd voor champagne!
Vragen of ook jouw huis in Zwolle succesvol verkopen?
Heb je vragen over het onderhandelingsproces? In de begrippenlijst leggen wij een heleboel termen graag aan je uit. Wens je hulp bij het tot stand komen van een zorgeloze verkoop of goed bod? Laat het ons gerust weten. Wij denken graag met je mee!
